두 건물 모두 3층짜리고요. 지층은 없습니다. 두 건축물 건축면적의 합이 628.94제곱미터이고 비건축 대지면적이 970제곱미터로 충분히 넓어서 지상 주차 공간이 넉넉합니다.

건축물대장상에는 주차대수가 모두 13대인 것으로 돼 있습니다만 건물 뒤편의 주차공간까지 합하면 실제로는 이보다 훨씬 더 여유가 있습니다. 3층이지만 두 동 건물 각각 엘리베이터가 있습니다. 상업시설로 손색이 없네요.

경기도 광주시에는 골프장이 매우 많습니다. 뉴서울, 강남, 그린힐, 이스트밸리, 남촌, 큐로컨트리, 중부컨트리 등등. 일일이 열거하기 어려울 정도죠. 당연히 골프연습장도 여러 개가 있습니다. 워낙 골프인구가 많다 보니 연습장 수요도 당연히 높을 수밖에 없는데요. 하지만 제대로 투자된 골프연습장을 찾는 일은 쉽지는 않습니다.

이 물건에는 제대로 투자된 골프연습장이 있습니다. 한 개의 VIP룸을 포함해서 모두 열 두 개의 룸을 갖고 있는데요. 매도인 분이 골프에 관심이 많으신지라 아낌없이 투자해서 설비를 갖춘 연습장입니다. 설비는 골프를 치지는 분들이라면 누구나 그 가치를 인정하는 골프존 설비라고 합니다. 매도인 설명으로는 기본적인 설비 투자만도 모두 9억 원이 들었다고 하네요.

매도인분께서는 사실 이 골프연습장 매각을 매우 아쉬워하고 계십니다. 그래서 건물 매각시 골프장 부분에 옵션을 두셨네요. 건물을 인수하시면서 골프장을 매도인분에게 다시 임대차 주시기로 계약하시게 되면 매도가격을 조정해 드리겠다는 내용입니다.

골프연습장을 해보셨거나 골프연습장 사업에 관심이 있으신 매수자분께서는 전체를 일괄매입하신 후 직접 연습장을 운영해 보셔도 좋을 것 같습니다. 매도인분 설명으로는 그냥 드리기 아까울 정도로 장사가 잘된다고 하네요.

하지만 골프 연습장운영을 해보신 경험이 없거나, 관심이 없으신 매수인분께서는 적절한 가격으로 매도인 분에게 바로 임대를 주시는 것도 좋아 보입니다. 임대료는 두 분이 별도 협의하셔야겠죠.

이 물건의 제곱미터당 토지 공시가격은 148만5000원입니다. 1,599제곱미터니까 공시가격만으로도 23억7451만5천원이네요. 건물분까지 고려하면 공시가격 대비 전체 매도가격은 그리 높아 보이지 않습니다.

대지가 충분히 넓어서 언젠가 재건축을 하게 되는 경우에도 다양한 건축물을 고려해볼 수 있겠습니다. 계획관리지역이어서 건폐율 40%의 적용을 받습니다. 경기도 광주시의 계획관리지역 용적률은 원래 100%이지만 성장관리지역인 만큼 25%의 용적률을 추가로 받아 앞으로는 모두 125%의 용적률을 적용받을 수 있겠습니다. 경제성이 있는 건물의 범위가 그만큼 늘어나겠네요.

말씀드린 대로 이 건물의 주 테마는 골프연습장입니다. 하지만 건축물의 면적이 있는 만큼 모두 골프연습장으로 사용하지는 않습니다. 식당, 편의점, 호프집, 노래방 등이 1층과 2층 일부에 함께 있습니다.

골프장을 매도인이 직접 운영하고 있습니다만 이를 임대한다고 가정할 때 매도인분 계산으로는 보증금 4억8천만원에 월세 2,780만원 정도라고 합니다. 200만원 정도의 관리비가 따로 있습니다.

건물을 모두 인수해서 골프연습장을 임대한다는 가정하에 단순 임대수익률은 대략 연간 4.2% 정도가 될 것 같습니다. 골프연습장을 직접 운영하신다면 당연히 수익률이 훨씬 더 좋아질 수 있을 것이라고 생각합니다.

문형동은 사실 분당과도 매우 가깝습니다. 차량으로 10분 남짓 거리에 율동공원이 있고 오리역 쪽 단국대 인근에서 도로를 타고 추자리 쪽으로 빠지는 길을 택하면 역시 10여분 정도면 도달할 수 있을 정도로 가까운 거리입니다.

1층에 누군가 맛집에 성공하면 분당 인구들이 얼마든지 차로 다닐 수가 있겠네요. 골프연습장 역시 잘 알려지기만 하면 오리, 야탑 등지의 단골 손님들도 얼마든지 만들어 낼 수 있는 곳입니다. 물론 운영의 묘를 잘 살려야겠지요.

이 물건은 지금 당장 골프장을 운영해서 수익을 내기에도 좋지만, 장기적으로도 언젠가 이 지역이 지금보다 더 본격적인 개발이 될 때 새로운 건축물을 지어 제대로 수익을 낼 수 있는 잠재성이 크다고 하겠습니다. 지금도 폭 15미터 이상의 중로 2류에 접하고 있는데다가 충분한 대지를 깔고 있어서 공법상 문제만 없다면 본격적인 상업시설을 짓기에 부족함이 없으니까요.

관심이 있으신 구매자분께서는 주말에 골프 연습도 하실 겸 물건지를 방문해 보시면 어떨런지요. 사전에 연락주시면 함께 방문토록 하겠습니다.